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近日，青島市部分共有產權房交付難事件，揭開了地方城投資金壓力的“冰山一角”。
“青島家安運營管理有限公司未及時付款導致個別共有產權購房人延遲收房，在此，我們深表歉意。現已經安排資金付款，于今天將48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以到開發商處辦理收房手續。”青島城陽市政投資集團2月2日官方微信發文稱。
記者從青島城陽政務網查閱到，自2020年3月青島市城陽區推出人才共有產權房政策以來，在相關領導留言板中，針對共有產權房“市政不打款”“無法收房”的投訴達上千條。
國家發改委國土經濟室主任黃征學分析認為，青島共有產權房交付難事情，既暴露地方財政收入承壓，也反映部分地方城投企業債務風險在加速累積。在這種情況下，地方城投仍然舉債拿地，將進一步增加企業違約風險。
他建議，地方政府切實負起防范風險責任，做到“誰家孩子誰抱回去”，著力化解城投債務風險。
交付難或蔓延至保障房項目
在房地產行業下行期，城投平臺資金壓力正被一個個保障房業主維權案例揭露出來。
近日，有購房者在山東省青島市城陽區長信箱留言稱，兩年前其掏空所有積蓄，通過市政共有產權方式，購買了城陽白云山(行情600332,診股)龍湖舜山府房屋，最終卻因市政公司未支付相應部分首付款項，開發商拒絕交房。
對此，涉事方城陽市政投資集團的答復是：正在積極籌措資金解決付款問題。
隨著該事件在網絡上的快速發酵，幾日后，青島城陽市政投資集團微信號發布說明并道歉，并稱已將所欠房款撥付到位。
城陽市政投資集團還表示，目前公司經營穩健，資產質量優良，從未出現過債務逾期等問題，債務風險可控，經營呈穩健上升態勢。
記者注意到，在青島城陽政務網領導留言板中，有關“共有產權房市政不打款”的投訴有1400條，被投訴城投公司有城陽市政投資集團、青島城陽城市發展集團有限公司、青島動車小鎮投資公司，投訴時間集中于2021年~2022年。
青島城陽區的共有產權政策從2020年才開始。2020年3月，青島市城陽區出臺聚集人才六條舉措，針對人才“買房難”、“買房貴”難點，將不同層次的人才購房者與區屬國有企業的產權比例進行劃分，由區屬國有企業墊付或贈予30%房款。
上述出現交付困難的白云山龍湖舜山府項目，其中就有約200套用于人才引進。
這一政策的推出令城陽區樓市快速回暖，大大消化了區內商品房存量。青島網上房產數據顯示，2020年，城陽區全年新房共成交2.485萬套，較2019年幾乎翻番，其中僅人才共有產權住房網簽量就達到1.1萬余套，貢獻近半。
“但壓力卻落到了需要墊付30%的城陽區城投平臺身上，部分城投平臺付款方面出現延期，開發商不得不墊資開發，后來部分開發商逐漸退出。”青島當地一位企業人士稱。
按最初設想，青島市城陽區共有產權人才政策將持續至2023年，但到了2022年3月31日，城陽區財政局方面稱，因即將出臺新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，即日起暫停人才共有產權住房政策。這日后，向引進人才發放購房券的新政策出臺了。
但城投公司的資金壓力已加劇。企業預警通數據，2021年城陽市政投資集團全年營業收入13.26億元，凈利潤5880.38萬元；2022年上半年，總營業收入9.21億元，凈利潤卻僅571.31萬元。半年間，利潤迅速下滑，負債卻從84.39億元攀升到110.88億元。
據青島市統計局數據，2022年青島市全市生產總值為14920.75億元，穩居北方第三城。其中，城陽區GDP總量為1348.33億元，排名全市第五，但增速卻僅為1.1%，全市墊底。
據城陽區政府披露，2022年1~10月，城陽區財政支出總計285.9億元，一般公共預算收入還原后完成僅151.8億元。
托底地市樓市 城投債務壓力加劇
據公開信息，近一年來，深圳、鄭州、保定、西安等地亦有購房者在領導留言板上反饋，其通過人才引進政策申請的共有產權房、公租房、廉租房等民生保障性住房，出現了房屋質量差、降標減配、延遲交房，甚至爛尾等問題。
這一個個案例也說明，目前房地產市場仍存交樓風險，且風險存在從普通商品住宅蔓延至保障房領域的可能，這背后深層次問題是城投債務的無序擴張。
土地收入是地方財政的主要來源。但自去年以來，樓市持續低迷，民企拿地意愿普遍偏低，地方財政面臨斷糧危險。于是，地方城投下場“托底”。
中指院數據顯示，2022年，拿地面積TOP100企業中，地方城投有71個，是2021年的3倍多；拿地金額TOP100企業中，地方城投數量占比達到32%，較2021年同期增加了26個百分點。
以去年青島第四批集中供地為例，在城陽區四批次12宗土地拿地企業中，都有地方城投的身影。但城投拿地相當于“左手倒右手”，并未真正為地方政府增加財政收入，有些城投甚至是舉債拿地。
去年10月份，財政部印發了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。
但似乎并未起到太大作用。在今年1月份新增土地貨值TOP100企業中，地方城投平臺上榜數量近50家，拿地金額更是占到一半，仍扮演著“托底”角色。
一位地方城投人士稱，政策只對那些有勾地協議、有托底情況的城投企業才有影響，對我們沒有影響。
除托底土地市場，在恒大、融創、福晟等房企暴雷后，一些地方城投陸續接手了當地項目，確保“交樓行動”。如濟南城投近年已接手了誠基中心、卓越時代廣場、萬豪時代廣場、中弘廣場、傳媒大廈、祥泰城等項目。
但地方城投本身開發能力并不強。據克而瑞統計，2021年~2022年集中供地項目整體開工率僅有33%，在此情況下，城投類公司拿地開工率只有16%。
地方城投接盤項目和拿地資金從哪里來？一方面，向銀行借款；另一方面，發債。數據顯示，2013年國內城投債余額為2.1萬億元，到了2022年5月達到13.74萬億元，翻了6倍之多，其中有將近6萬億元是這兩年新增的。
據廣發證券(行情000776,診股)統計，截至2022年6月末，全國城投有息債務規模達50.2萬億元，相較2015年的19.1萬億元增長1.6倍，年均增速在10%以上。
“近年來，城投公司還承擔了地方上較多基礎設施建設任務，資金投入較大。地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件，隨著樓市深度調整，政府土地財政收入明顯下降，直接影響了地方城投公司的財務狀況。房地產行業下行下，城投公司開發的地產項目也受到影響。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
不得不承認，城投公司幾十年來對城市發展帶來的巨大貢獻，但也不能回避，城投債務風險正越積越高。