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距離人民銀行、銀保監會今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制”已經過去了二十余天，房貸款利率下調了嗎？據了解，在動態調整機制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調了當地首套住房貸款利率下限，有的首套房貸款利率下調至3.8%。

央行網站截圖

據人民銀行、銀保監會聯合發布的通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

此次調整的關鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價機制中，“底”是基礎。首先，監管部門在全國層面給出一個“底”；其次，各城市決定在全國“底”的基礎上加多少，形成相應的城市“底”；最后，各銀行決定在城市“底”的基礎上加多少，形成實際的執行利率。根據新政，符合條件的城市可階段性下調或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購房者的財務成本。

正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質疑，下調、取消首套房利率政策下限，是否會導致熱錢涌入樓市？對此不必擔憂。調整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會變。新政強調精準施策，大力支持購買第一套住房的剛性需求，穩定市場預期。

正確理解新政，要關注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷售價格，而非存量房產；其次，該價格必須連續3個月環比、同比均下降。由此可見，符合條件的城市數量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購房需求。

正確理解新政，要把握“動態調整”安排。新政兼具靈活性和穩定性。何為靈活？房貸利率根據房價走勢雙向、動態調整。需注意，在后續的評估期內，若該城市的新建商品住宅銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，那么自下一個季度起，該城市要恢復執行全國統一的首套房利率下限。何為穩定？眾所周知，雖然房價存在周期性波動，但若形成趨勢性波動，即連續3個月上漲或連續3個月下降，通常需要較長時間。也就是說，盡管新政每季度評估房價變動，但多數城市不會觸發利率調整的條件，觸發條件所需要的時長將遠遠超過評估周期時長。

接下來，各地要從利長遠、促發展的角度出發，科學評估、動態掌握當地的房價變動情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩定預期、提振信心，促進房地產市場平穩健康發展。