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樂居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會12月29日，招銀研究11月房地產(chǎn)月報(bào)指出，基本面持續(xù)底部震蕩，政策力度進(jìn)一步加大可期。低基數(shù)下銷售再度下探，房價(jià)跌幅有所收窄。

11月融資端限制全打開，預(yù)示著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松。中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)積極，后續(xù)需求端發(fā)力可期。11月地產(chǎn)融資“三支箭”的先后出臺標(biāo)志著政策轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性寬松，是本輪地產(chǎn)放松最為實(shí)質(zhì)的政策，意味著降杠桿調(diào)控融資限制的打開，同時(shí)意味著行業(yè)供給側(cè)出清基本完成。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中對明年地產(chǎn)政策定調(diào)積極，且重點(diǎn)放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴(kuò)大內(nèi)需的首位，同時(shí)提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續(xù)需求端出臺強(qiáng)力政策的預(yù)期增強(qiáng)。

低基數(shù)下銷售再度下探，房價(jià)跌幅有所收窄。1-11月商品房銷售面積同比為-23.3%。11月國內(nèi)疫情反復(fù)直接影響到銷售表現(xiàn)。此外，政策主要在供給端提振，難以直接影響銷售，市場觀望情緒仍然較重。12月受疫情影響銷售也難以恢復(fù)。市場回暖仍需關(guān)注明年出臺的需求端提振政策以及疫情過后經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。房價(jià)方面，11月新房房價(jià)跌幅收窄，主要受到開發(fā)商不再大力降價(jià)促銷影響。

11月全國土地成交單月同比重回負(fù)值，土地市場熱度仍然不高。11月全國土地成交面積、出讓金單月同比分別為-8.7%、-10.6%，受集中供地節(jié)奏影響11月全國土地成交單月同比重回負(fù)值。土地市場熱度不高，整體跌幅仍然較大。1-11月全國土地成交建面、出讓金累計(jì)同比分別為-28.1%、-31.6%。此外，11月土地溢價(jià)率指標(biāo)小幅回升至2.9%，仍處于低位波動狀態(tài)。

新開工進(jìn)一步下探，開發(fā)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大。11月新開工面積同比為-50.8%，11月開工水平為2022年最差表現(xiàn)，同時(shí)也是2009年7月以來的最差表現(xiàn);11月竣工同比再次回落。11月單月竣工面積同比為-20.2%。“保交樓”推進(jìn)趨緩;開發(fā)投資額方面，11月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-19.9%，1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比-9.8%。一方面由于銷售低迷，建安投資支撐減弱;另一方面拿地低迷下土地投資也對開發(fā)投資造成拖累。近期融資政策頻出，但見效仍需時(shí)日，房企到位資金持續(xù)承壓，仍然較難拉動投資。融資資金到位后房企要優(yōu)先恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，再拿地投資，投資恢復(fù)仍待時(shí)日。

（本文摘自招商銀行研究，原標(biāo)題《【招銀研究|房地產(chǎn)月報(bào)】基本面持續(xù)底部震蕩，政策力度進(jìn)一步加大可期（2022年11月），作者/招商銀行研究院零售信貸部》。