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深圳樓市最值得注意的漩渦出現了，以業主接到銀行電話為信號。

三天前，估計有不少深圳的朋友已經看到這么一條關于深圳房子被銀行催補繳擔保金的微博。

博主是百萬粉絲的數碼大V，買了深圳某處小區房產，銀行來電提醒，因為深圳貸款的房子評估價下降，讓還一些本金進去。

博主頭一回聽說評估價下降了，要還本金進去的，粉絲也覺得是詐騙電話。

但博主很快就澄清是真的，不過他買的小區比較特殊，最近半年買的小區成交價大跌，沒有參考性。

從微博內容來看，有三個信號是非常值得重視的。

1、深圳的房子也能接到銀行催補繳擔保金，說明市場成交價已經跌得超出了銀行的承受范圍，也回調得比很多人想象的都多。

2、博主的房子最近半年成交價大跌，相信深圳回調得厲害的房子，還有很多很多。

雖然博主解釋自己買的樓盤比較特殊，最近半年成交價大跌

但是今年深圳的房子回調了多少，哪些房子回調得最明顯，英雄都有盤點過，相信大家都有印象。

比如金茂禮都、長城大廈、八卦嶺宿舍、領航城小區、頤安都會中央、龍悅居等等，都是實打實的成交回落。

回落明顯的小區不說百分百會接到銀行補款的電話，如果繼續回落，也是有可能接到的。

3、博主是因為房子的評估價下降了而接到電話，說明銀行已經重估了市場價，重新錨定了估價體系，甚至有可能已經不再以指導價為錨點。

因為市場成交價或者評估價已經比指導價低得多多了，指導價指導銀行的意義大大減少。

4、是催補資金是擔保金，說明銀行房貸合同的補充特殊條款已經觸發。

只有特殊情況下才能觸發的條款，很多人都沒留意過的條款生效，也說明基本上已經不是特殊情況了，而有可能是普遍情況，甚至是整體情況。

所以，并非像博主所說的，不具備參考性，而是大部分業主都要重視一下。

而且雖然博主提示，他的案例不具備參考性，但是評論區也有粉絲留言接到相同的電話。

從博主的內容來看，三個信號中，更值得注意的是第二個。

之前說指導價是業主的托底價，業內只當一句玩笑。

市場上有很多人都當段子來看。

現在看來，指導價更深層的邏輯，真的就是托住二手房的底線。

銀行放貸有參考依據，評估價有參考依據，基本不會偏離指導價太多。

現在評估價已經下跌了，那么放貸的標準就會更新，有沒有指導價指導銀行放貸，意義已經不大了。

但是評估價下調就會引起房子價值（抵押物價值）真正的減少而觸發房貸合同的補充條款，業主需要給銀行補充足夠的擔保才行。

所以，指導價沒動，市場成交價有參考，暫時大部分的存量貸款還沒表現出什么問題。

但這就讓很多人覺得很詫異。

明明堅持還房貸不就行了，怎么還有這些約定。

一方面是因為很多人在貸款的時候，并沒有怎么去了解房貸合同的補充條款。

實際上幾乎所有的銀行個人住房貸款合同都會有關于抵押房產價值減少需要向銀行補充額外擔保的約定。

而且條款的苛刻程度是包含“任何原因”導致抵押的房子減少，要么是補充額外的擔保，要么是立刻償還剩余貸款。

（大華銀行房地產抵押貸款合同樣本）

（匯豐銀行房地產抵押貸款合同樣本）

另一方面，深圳絕大部分業主都是年輕人，買房群體都集中在80后和90后身上，這幾年還更年輕化。

2017年美聯物業研究院數據顯示，深圳購房者逾八成在45歲以下，平均年齡為36.6歲。

而2020年貝殼研究院發布的《2020城市剛需購房報告》顯示，深圳平均購房年齡為33.2歲。

實際上，這些業主沒有經歷過真正的房地產漩渦。

在人生成長階段，一直伴隨著的是咱們國家經濟高速發展，享受到的是深圳發展的超級經濟紅利，并沒有經歷過太多的挫折。

這當中也包括英雄。

當年香港很多人上了天臺就是這個原因，并不是真正意義上的斷了月供。

所以，很多人覺得，堅持還房貸就會沒事，未來可能扛住了月供，也有可能會扛不住擔保補款。

當然，這也是特殊情況，大家可以不必過于擔憂。

但一到特殊時期，銀行的合同什么特殊條款也都是有可能觸發的。

以后無論投資還是自住，多少都帶點敬畏之心吧。