文/樂居財經徐酒眠
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在物管行業的收購牌桌上，甚少能見到張貴清帶著中海物業（02669.HK）出現。
不過，這也并非是張貴清想帶著中海物業在行業熱鬧的“圈地運動”中做閑云野鶴，而是一直沒有尋覓到合適的標的。
去年，張貴清和他的團隊成員，便為中海物業追蹤過雙位數的收并購項目。然而要么體量規模或管理風格匹配度不高，要么是標的依賴母公司或地產支持，不符合可持續發展。
眼下，中海物業終于有了相中的對象。12月9日收盤后不久，中海物業刊發公告稱，擬以總代價約7610萬元（相當于8390萬港元），收購廣州利合物業管理有限公司（簡稱“利合物業”）100%股權。
值得一提的是，上市7年多，這還是中海物業首次展開物業管理標的收購行動。
利合物業的賣方也不是外人，廣州利合房地產開發有限公司（簡稱“利合地產”）的大股東廣東中海地產有限公司（簡稱“中海地產”），是中國海外發展（00688.HK）的間接全資附屬公司。
而中國海外發展與中海物業擁有同一個控股公司，即中建集團。
11.16倍收購PE
根據公告，利合物業成立于2010年，實繳注冊資本500萬元，物業管理服務項目主要在廣州。截至2022年10月31日，利合物業的未經審核資產凈值為約1040萬元。
盈利方面，2020年與2021年，利合物業除稅前凈溢利分別約為407萬元、883萬元；對應期內除稅后的凈溢利分別約為305萬元、682萬元。
按照利合物業2021年稅后凈利潤計算，此筆交易的收購PE約為11.16倍。
相較而言，這個收購溢價并不算高。截至目前（12月16日），中海物業的市盈率(TTM)為25.47倍。據樂居財經《物業K線》統計，今年以來上市物企發起的收并購平均PE在13倍左右。
穿透股權，利合物業是利合地產的全資子公司，而利合地產目前則由中海地產與廣州市鴻盈綠化工程有限公司（簡稱“鴻盈工程”）各個持股占比73.33%、26.67%。值得注意的是，鴻盈工程隸屬于碧桂園地產集團。
利合地產是幾家房企合作開發廣州亞運城的產物。
2009年12月，廣州亞運城項目整體出讓，這個占地2.73平方公里、總建筑面積438萬平方米的項目，被富力地產、碧桂園和雅居樂聯合以255億元總價成功競得。這次土拍，創造了全國史上地塊最大、總價最高的地王紀錄，并一直保持了6年。
隨后，中信地產、世茂集團在2010年入股，5家企業共同平分項目公司利合地產股權，共同出資開發項目。而中海地產進入利合，則是在2016年，其收購整合了中信地產。
今年1月，雅居樂和世茂集團先后公告，將自身持有的廣州亞運城項目股權轉售給中海地產。交易完成后，中海地產成為廣州亞運城最大股東，持有73.33%的股權。
毛利率五連降
根據股權轉讓協議，交易完成后，利合地產將繼續委聘利合物業為其發展的現有及未來物業提供物業管理服務。
拿下利合物業，是否就意味著中海物業斬獲了廣州亞運城這個超級大盤項目？
作為一個集合住宅、商業、醫療、體育等的超大規模綜合社區，廣州亞運城其實并不完全由利合物業在提供物業服務。公開資料顯示，利合物業目前管理的基本盤為一期運動員村、媒體村、山海灣（原技術官員村）構成的所謂“老三村”，以及天譽、天薈兩個較老舊的組團。
此番收購利合物業，將帶來多少管理面積尚不得而知。數據顯示，截至2022年6月30日，中海物業物業的在管面積約為2.87億平方米，在目前上市的62家物企中，排在第7位。
與在管面積對比，中海物業盈利能力表現欠佳。2022年上半年，中海物業整體收益同比上升了35.3%至58.14億港元，錄得毛利8.77億港元，較去年同期上升了27.1%。
同期，毛利率再度走低，為15.1%，較上一年末減少2.3個百分點，同比減少1個百分點。
時間線拉長，自2016年之后，中海物業毛利率已經五連跌。數據顯示，2016年—2021年，其整體毛利率分別為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%，以及17.40%。近六年時間里，中海物業毛利率已經跌去7.43個百分點。
與此同時，中海物業的凈利率水平不算高。2022年上半年，其凈利率約為9.03%，而同期行業平均凈利率約為12.83%。
時間往前推，2017年-2021年，中海物業的凈利率分別為9.15%、9.78%、9.96%、10.81%、10.45%。
“國家隊”并購兇猛
今年以來，“國家隊”物企在收并購狩獵場表現兇猛。如今，觀望多年的中海物業，也開始卷入這個戰場。
據樂居財經《物業K線》統計，今年以來，中海物業、華潤萬象生活、招商積余、金茂服務4家央企上市物企，以及京城佳業1家國資上市物企，共發起了8筆收并購交易，涉及金額合計約60.86億元。
其中，華潤萬象生活（01209.HK）先后收購了禹洲物業、中南服務，以及祥生物業，總對價分別約為10.58億元、24.85億元，以及10.37億元。華潤萬象生活合計花費45.8億元，一躍成為期內新科“并購王”。
近一年來，招商積余也在收并購市場表現尤為活躍。
今年6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業67%股權；11天后，6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業管理65%的股權，總代價4.36億元。
此外，去年12月底，招商積余還踩點連下兩“航”，分別以5362萬元、2.3億元收購了上航物業100%股權、南航物業95%股權。
年初才完成上市的金茂服務，也斬獲了一個標的。今年6月17日，通過北交所的公開掛牌程序，金茂服務以4.5億元投得了首創置業旗下首置物業100%股權。