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房地產(chǎn)行業(yè)利好不斷。
11月14日早盤，A股和港股地產(chǎn)板塊掀起漲停潮，港股德信中國漲幅最大，盤中暴漲超190%，收盤仍漲超110%。碧桂園盤中漲幅超過50%，新華聯(lián)(行情000620,診股)、天地源(行情600665,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、粵泰股份(行情600393,診股)、中天服務(wù)(行情002188,診股)等紛紛漲停。地產(chǎn)債也掀起臨停潮，如“21碧地01”漲超60%、“19遠(yuǎn)洋02”漲超40%，均觸發(fā)盤中臨時停牌。
引發(fā)市場熱潮的則是在市場間廣泛流傳的“房地產(chǎn)金融16條”。證券時報·券商中國記者從多位監(jiān)管部門和金融人士求證到，人民銀行、銀保監(jiān)會在日前印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》）。
《通知》從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，積極做好“保交樓”金融服務(wù)，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，依法保障住房金融消費者合法權(quán)益，階段性調(diào)整部分金融管理政策，加大住房租賃金融支持力度六個方面部署了16條具體措施，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
16條具體措施被看作是政策力度空前，不少分析指出，政策通過房企債務(wù)展期和支持再融資，修復(fù)房企信用環(huán)境，這不僅利于緩解房企的資金壓力，也有利于銀行、信托等金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定。受此影響，14日除地產(chǎn)板塊股債大漲外，銀行股也迎來普漲。
值得注意的是，11月14日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
受訪人士還認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)“政策底”已明確，“市場底”有望慢慢企穩(wěn)。下一步更重要的是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
房地產(chǎn)風(fēng)險有望實現(xiàn)軟著陸
穩(wěn)健的現(xiàn)金流是支撐房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，在市場需求尚未改善的今年，融資環(huán)境的冷暖更加決定房企能否化解風(fēng)險、安然過冬。然而，部分房企的爆雷以及暫停境外債償付等事件的接連出現(xiàn)，都指向房企面臨的融資困境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為7535.5億元，同比下降51.4%；其中，作為主要融資手段的信用債，央、國企發(fā)行總額在總發(fā)行的占比為87.1%。
要想化解風(fēng)險，融資端的暢通至關(guān)重要。為此，《通知》一方面通過支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，對優(yōu)質(zhì)房企提供增信支持等舉措緩解企業(yè)短期資金壓力，以時間換空間。另一方面，《通知》強調(diào)繼續(xù)積極做好“保交樓”金融服務(wù)，做好項目并購支持，為紓困資金“開閘”。
“《通知》對緩解房企流動性困境將提供較大助力。”惠譽博華工商企業(yè)部高級分析師王興萍對證券時報·券商中國記者表示，《通知》針對房地產(chǎn)行業(yè)流動性吃緊、再融資困難、金融機構(gòu)和購房者信心不足、對下游建筑建材企業(yè)的流動性壓力傳導(dǎo)等若干方面，皆給予了明確的政策支持。
王興萍表示，在地產(chǎn)商的內(nèi)生現(xiàn)金流方面，《通知》一方面通過政策性銀行專項借款，撬動其他金融機構(gòu)市場化參與提供配套融資，形成杠桿效應(yīng)，疏通項目層面的資金障礙，打通“保交樓”環(huán)節(jié)；另一方面，允許各地方政府合理調(diào)整首付比例、個人住房貸款利率下限等措施，亦有助于刺激購房需求。在外部融資方面，《通知》打通了銀行貸款、信托等資管產(chǎn)品、債券等多個外部渠道，有助于紓緩地產(chǎn)商流動性壓力；同時也對地產(chǎn)商集團(tuán)層面與項目層面設(shè)置了資金風(fēng)險隔離機制，保障了金融市場參與主體安全。
在一系列支持房企融資舉措中，延長展期無疑是最受關(guān)注的措施。光大證券(行情601788,診股)首席金融業(yè)分析師王一峰表示，事實上，在此前房企紓困過程中，監(jiān)管機構(gòu)已有一定延展期政策安排，但由于部分金融機構(gòu)在執(zhí)行過程中難以匹配相應(yīng)政策支持，執(zhí)行層面有一定阻礙。而《通知》對于展期做出明確制度安排，將有助于房企融資能展盡展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，《通知》還創(chuàng)設(shè)了一種新的“保交樓”支持工具，即“配套融資支持”，將作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的子產(chǎn)品，即商業(yè)銀行會新設(shè)“專項借款配套融資”子科目并納入管理。未來，“專項借款+配套融資支持”的“保交樓”體系框架會更加健全。
中歐國際商學(xué)院教授、央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成在接受記者采訪時表示，《通知》是2021年9月房地產(chǎn)政策邊際調(diào)整以來，力度最大、最為具體的政策，由此房地產(chǎn)風(fēng)險有望實現(xiàn)軟著陸。
房企流動性困境的緩解也將利好地產(chǎn)債企穩(wěn)。高盛最新研報表示，過去一周的一系列政策舉措體現(xiàn)出對穩(wěn)定中國房地產(chǎn)板塊的支持。高盛維持對中國地產(chǎn)投資級債券的樂觀判斷，尤其是期限長、價格低的投資級地產(chǎn)債，但對中國地產(chǎn)高收益?zhèn)种?jǐn)慎態(tài)度。由于投資者對低違約概率的偏好，因此地產(chǎn)高收益?zhèn)憩F(xiàn)將出現(xiàn)明顯差異。
《通知》對經(jīng)濟(jì)金融帶來的影響是全方位且將深遠(yuǎn)的。除了14日地產(chǎn)板塊股債大漲、銀行股普漲外，當(dāng)天債市經(jīng)歷大幅波動，銀行間主要利率債收益率大幅上行，短期債券調(diào)整更為激烈，收益率上行近20個基點；國債期貨大幅收跌，10年期主力合約跌0.66%。
“14日債券市場的大跌，核心原因是政策邏輯轉(zhuǎn)變了。”中信證券(行情600030,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對證券時報記者稱，當(dāng)債市還在“留戀”經(jīng)濟(jì)趨弱，央行會被動投放大量流動性時，上周以來出臺的一系列穩(wěn)地產(chǎn)金融政策表明，貨幣信貸政策的目標(biāo)和傳導(dǎo)機制已經(jīng)發(fā)生重大變化。
明明進(jìn)一步解釋，貨幣信貸政策的“當(dāng)務(wù)之急”從被動投放流動性轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃映鰮舴€(wěn)定地產(chǎn)和投資，切中當(dāng)前穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的政策“命門”。市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)會在這些穩(wěn)地產(chǎn)政策落地見效后持續(xù)企穩(wěn)回升，債市轉(zhuǎn)跌便是預(yù)期變化的提前交易。此外，隨著政策目標(biāo)的轉(zhuǎn)變，預(yù)計15日續(xù)作的中期借貸便利（MLF）規(guī)模也會低于或持平于到期量。
利好銀行資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定和信貸增長
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，《通知》不僅旨在紓困房企資金壓力，對銀行等金融機構(gòu)而言也是利好，利于維持金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，有助于改善年初以來地產(chǎn)領(lǐng)域信貸增長疲軟的局面。
有從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的資深銀行人士向記者透露，《通知》的制定已醞釀數(shù)月，此前監(jiān)管部門還找銀行開過座談會征求過意見。目前其所供職的銀行內(nèi)部還在傳達(dá)文件過程中，預(yù)計會指定一個部門負(fù)責(zé)牽頭抓緊落實政策。
在16項細(xì)則中，首次提出延長房地產(chǎn)集中度管理政策過渡期安排、對商業(yè)銀行向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放配套融資明確盡職免責(zé)安排，被看作是利好銀行的切實政策。
銀河證券研報認(rèn)為，集中度管理政策邊際放寬好于預(yù)期，能夠一定程度上緩解房地產(chǎn)貸款占比較高的國有大行以及部分超過監(jiān)管上限的股份行在業(yè)務(wù)整改方面的壓力，預(yù)留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資支持。
在盡職免責(zé)安排方面，《通知》明確，對于商業(yè)銀行按照通知要求，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
“這相當(dāng)于給金融機構(gòu)支持房企融資吃了‘定心丸’。”上述銀行人士表示，以官方文件形式正式明確銀行合理支持地產(chǎn)項目融資的免責(zé)條款，有利于打消銀行項目審批的鼓勵，推動更多相關(guān)貸款的落地。
盛松成表示，《通知》并未取消“三道紅線”和貸款集中度管理，說明整體政策方向未變，但合理延長貸款集中度管理過渡期，表明金融政策執(zhí)行進(jìn)一步優(yōu)化。從金融機構(gòu)角度看，允許貸款合理展期和不調(diào)整貸款風(fēng)險分類可在短期內(nèi)避免銀行不良貸款規(guī)模明顯上升，貸款集中度管理政策優(yōu)化給予銀行更多調(diào)整時間，這都有助于金融機構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營，在短期內(nèi)阻隔房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對金融體系的風(fēng)險溢出，避免風(fēng)險“顯性化”和“擴(kuò)大化”。
“通過‘以時間換空間’，隨著此次政策推動房企經(jīng)營恢復(fù)以及個人住房貸款風(fēng)險化解，金融機構(gòu)面臨的真實風(fēng)險也將逐漸消退，最終平穩(wěn)度過房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期。”盛松成稱。
銀河證券研報還認(rèn)為，房企融資渠道的改善，有助于降低銀行在地產(chǎn)領(lǐng)域的存量和增量不良風(fēng)險，防止資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步惡化。同時，有助于改善年初以來地產(chǎn)領(lǐng)域信貸增長較弱的局面，利好銀行擴(kuò)表。
“綜合來看，我們認(rèn)為未來一段時間，銀行股利好因素較多，銀行板塊具有一定向上空間，優(yōu)質(zhì)銀行仍有望錄得更好表現(xiàn)。”王一峰稱。
市場回暖還待銷售企穩(wěn)
《通知》超預(yù)期的支持政策大為提振市場信心，對于后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖程度，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)。
銷售回款是房企資金的重要來源，克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，時值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企積極把握“國慶”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對低迷的表現(xiàn)。10月份重點30城的成交面積創(chuàng)下半年來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)大至28%。
有信托公司人士對證券時報·券商中國記者表示，目前從已出臺的政策看，房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已現(xiàn)，后續(xù)關(guān)鍵還是看銷售預(yù)期的回暖程度，一般來說，從“政策底”到“市場底”還需要一段時間的傳導(dǎo)。
“房地產(chǎn)的增量流動性注入需供需兩側(cè)齊發(fā)力，房地產(chǎn)銷售恢復(fù)才是最根本抓手。”王一峰認(rèn)為，后續(xù)看，涉及“四限”（ 限購、限貸、限售、限價）、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺，以日前北京通州兩地取消“雙限”為代表，不排除一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策也有放松空間。
事實上，部分地方已在近期著手進(jìn)一步放寬限貸和首付門檻。比如，杭州在近期發(fā)文調(diào)整杭州市個人住房按揭貸款政策，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸、二套首付四成”新政，全方位降低購房成本。