海口市印發(fā)《海口市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，對哪些條件下的農(nóng)村土地可以進(jìn)行經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，采取何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，土地流出方如何申請流轉(zhuǎn)交易以及有關(guān)交易行為規(guī)范等內(nèi)容作出規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易行為，保障交易雙方合法權(quán)益，維護(hù)市場交易秩序。

具備5種條件的農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)交易經(jīng)營權(quán)

但3類情形下禁止流轉(zhuǎn)交易

《辦法》中明確，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、四荒地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地經(jīng)營權(quán)。

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易包括：(一)以家庭承包方式以及通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán);(二)集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán);(三)其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

《辦法》規(guī)定，農(nóng)村土地需具備土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬明晰，權(quán)證齊全有效;具有流轉(zhuǎn)交易土地經(jīng)營權(quán)的真實(shí)意愿;交易雙方必須是法人、其他組織或具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人;土地流轉(zhuǎn)用途符合國家的法律法規(guī)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等政策規(guī)定;其他應(yīng)具備的條件等5種條件，才能進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易。

《辦法》還規(guī)定，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭議的;不利于重點(diǎn)生態(tài)功能保護(hù)區(qū)建設(shè)的(生態(tài)濕地、飲用水水源保護(hù)區(qū)等);法律法規(guī)規(guī)定或原流轉(zhuǎn)交易合同約定其它限制土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，都禁止進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易。

此外，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易需要遵循不損害農(nóng)民的土地承包權(quán)益、不得改變土地的集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境等原則。

怎樣流出?

土地流出方需提交7類材料向服務(wù)機(jī)構(gòu)申請

《辦法》中指出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)可以采取互換、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股以及法律法規(guī)規(guī)章等規(guī)定的其他方式。通過以上方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)后再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)征得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人及所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流出方，可以委托村組集體經(jīng)濟(jì)組織或中介機(jī)構(gòu)流轉(zhuǎn)其農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)。受委托的集體經(jīng)濟(jì)組織或中介機(jī)構(gòu)應(yīng)與流出方簽訂書面委托協(xié)議。

此外，根據(jù)《辦法》，土地流出方申請土地流轉(zhuǎn)，需要向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)提交7類材料進(jìn)行申請，包括：流轉(zhuǎn)信息發(fā)布申請書;流出方的聲明與保證;流出方主體資格證明;土地經(jīng)營權(quán)證、第二輪承包有效合同的正本和復(fù)印件;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請流轉(zhuǎn)交易的，需提交本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表簽署同意土地流轉(zhuǎn)的書面證明;需要評估的必須提供評估報告文書;法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

流出方與海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心簽署《委托交易協(xié)議書》后，交易中心進(jìn)行登記審查，根據(jù)流出方提交材料進(jìn)行對外發(fā)布招標(biāo)公告信息(含區(qū)位、面積、農(nóng)戶數(shù)量、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限、指導(dǎo)價格、流入方基本條件要求等)，公告期至少10日，期間，未經(jīng)該交易中心同意流出方不得撤回交易。同一交易品種再次流轉(zhuǎn)交易的時間間隔不得少于5個工作日。

怎樣流入?

流入方與流出方需簽訂流轉(zhuǎn)交易合同并經(jīng)交易中心結(jié)算款項(xiàng)

公告期間，意向流入方需要向海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心遞交受讓申請及相關(guān)材料。包括：受讓申請書;流入方的身份證明文件或有效證件(照);同意受讓的內(nèi)部決議書;需要提交的其他材料。

公告期滿后，海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心對意向流入方的受讓申請進(jìn)行登記，對意向流入方進(jìn)行資格審查。如只產(chǎn)生一個符合條件的意向流入方，可以采取公開協(xié)商的方式;如產(chǎn)生兩個及以上符合條件的意向流入方，應(yīng)采取競價、拍賣或招標(biāo)等方式確定流入方。確定流入方后，交易雙方簽訂農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同(內(nèi)容需含流轉(zhuǎn)標(biāo)的權(quán)屬性質(zhì)及內(nèi)容、流轉(zhuǎn)期限和起止時間、流轉(zhuǎn)價款及支付方式和期限、經(jīng)營方向和用途等)。

流出方、流入方按照合同約定通過海口農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行成交價款結(jié)算。流出方、流入方為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民的，免收交易服務(wù)費(fèi)用。

《辦法》中還規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)交易價格，以當(dāng)?shù)貐^(qū)域農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格指數(shù)為依據(jù);流轉(zhuǎn)價格低于區(qū)域土地流轉(zhuǎn)價格指數(shù)的，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(代表)會議同意。

《辦法》還對流轉(zhuǎn)交易過程中需中止交易或終止交易的情形，以及禁止的行為作出了明確規(guī)定。